賃貸管理の費用は、家賃の3〜5%が相場です。日本賃貸住宅管理協会「第28回賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」（2024年11月発表）によると、管理報酬のボリュームゾーンは「5%」が66.6%を占めます。定額制プランを採用する管理会社なら月980円〜という選択肢もあります。
「管理費が高すぎないか」「手数料に何が含まれているのかわからない」という疑問を持つオーナーは多いですが、費用の内訳を正確に把握している方は少ないのが実情です。この記事では、管理手数料の相場・内訳・物件タイプ別の費用差・コスト削減の具体策を解説します。
分譲マンションの管理費用を調べている方は、をご参照ください。
目次
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賃貸管理の費用相場｜家賃の3〜5%が基準
手数料率の相場と全国平均
賃貸管理手数料は家賃の3〜5%が市場の主流です。日本賃貸住宅管理協会「第28回日管協短観」（2024年11月発表）によると、管理委託形式における管理報酬は「5%」が66.6%で最多、次いで「3%」「4%」が続きます。関西圏では「5%」約5割・「3%」約4割と二分化する傾向があります。手数料率が8〜10%の会社も存在しますが、その水準は明らかに割高です。
なお、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月公表）によると、全国の民営借家は1,568万戸、賃貸用空き家は443万戸に達しています。空室リスクが高まる市場環境の中で、管理費用の適正判断は収益に直結します。
月額家賃8万円の物件で比較すると、手数料率による年間コスト差は次のとおりです。
| 手数料率 | 月額（8万円の物件） | 年間コスト | 評価 |
|---|---|---|---|
| 3% | 2,400円 | 28,800円 | 相場下限 |
| 5%（最多・66.6%） | 3,520円 | 42,240円 | 標準 |
| 5% | 4,000円 | 48,000円 | 相場上限 |
| 8% | 6,400円 | 76,800円 | 割高 |
| 定額制（アソーク スタンダード） | 1,480円 | 17,760円 | 相場の約4割 |
定額制 vs パーセント制の比較
管理手数料の課金方式は「パーセント制」と「定額制」の2種類で、高額家賃の物件ほど定額制のコストメリットが大きくなります。パーセント制は家賃に連動して費用が変動するため、家賃が高い物件では管理の手間が増えなくても費用だけ増加するという構造的な問題があります。
| 比較軸 | パーセント制 | 定額制 |
|---|---|---|
| 料金の変動 | 家賃に連動して変動 | 固定（家賃に左右されない） |
| 家賃8万円の場合（5%） | 月4,000円 | 月1,480円（アソーク スタンダード） |
| 家賃15万円の場合（5%） | 月7,500円 | 月1,480円（同上） |
| 向いている物件 | 低家賃・空室リスクが高い物件 | 中〜高家賃・安定稼働中の物件 |
| 注意点 | 家賃が高いほどコスト増大 | 対応範囲を事前に確認が必要 |
アソークのスタンダードプラン（月1,480円）を月額賃料10万円の物件に適用すると、業界標準の5%と比較して年間42,240円の削減になります。
物件タイプ別の費用差（アパート/マンション/一棟）
物件タイプによって管理の手間と対応範囲が異なるため、手数料率にも差が生じます。一般的な傾向は以下のとおりです。
| 物件タイプ | 手数料率の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| アパート（木造・軽量鉄骨） | 3〜5% | 建物管理コストが低め。複数棟保有のオーナーに定額制が向く |
| マンション（RC造） | 4〜7% | 共用設備が多く管理コスト高め。エレベーター・機械式駐車場がある場合は別途 |
| 一棟マンション | 3〜5%（一棟プランは室ごとの定額も） | 戸数が多いほど定額制のコストメリット大 |
| 戸建て賃貸 | 5〜8% | 1棟1戸で手間が固定されるため割高になりやすい |
アパートオーナーが複数棟を同一管理会社に委託する場合、一棟プラン（アソークの場合は月1,000円/室）を活用すると管理コストを大幅に圧縮できます。
賃貸管理の月額費用の詳細分譲マンションの管理委託費用の相場管理手数料に含まれる業務と含まれない業務
手数料に含まれる基本業務
賃貸管理手数料に含まれる業務の範囲は管理会社によって異なりますが、標準的な委託契約では次の業務が含まれます。
入居者管理- 家賃の集金・送金・督促- 入居者からの問い合わせ・クレーム対応（一次対応）- 退去立ち会いの手配
建物の日常管理- 共用部の定期巡回・清掃手配- 設備の軽微な不具合対応（現地確認まで）- 緊急対応の受付（24時間対応の場合）
事務手続き- 月次収支報告の作成・送付- 賃貸借契約の更新手続き- 各種書類の保管・管理
上記はあくまで「一般的な範囲」であり、契約書の「業務範囲」欄を必ず確認してください。
別途費用が発生する業務（原状回復/法定点検/AD等）
手数料に含まれない業務を把握していないと、退去時や設備更新時に想定外の出費が発生します。別途費用が発生する主な業務は以下のとおりです。
| 業務 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 原状回復工事の手配・監理 | 工事費の5〜10%（監理費） | 小規模修繕は含む会社もある |
| 法定点検（消防・エレベーター等） | 実費 + 手配費 | 物件規模による |
| 入居促進費（AD） | 家賃0.5〜2ヶ月分 | 空室時に仲介会社へ支払う報酬 |
| 新規入居者の入居審査 | 0〜10,000円/件 | 保証会社審査は保証会社負担が多い |
| 大規模修繕の企画・監理 | 工事費の3〜10% | 管理会社に依頼する場合 |
| 滞納家賃の回収業務 | 滞納額の10〜20% | 保証会社対応外の案件 |
ADについては で詳しく解説しています。
入居促進費（AD）の仕組みと相場管理手数料10%は高すぎるか管理費用を適正に判断する方法
手数料率だけで判断しない理由
手数料率が低い管理会社が必ずしもお得とは言えません。業務範囲が狭く、実費請求が多い会社の場合、表面上の手数料率が低くても総コストは割高になるケースがあります。「安かろう悪かろう」の管理会社を選ぶと、空室期間の長期化や入居者トラブルへの対応遅延で、手数料以上の損失を被ることになります。
適正な管理費用を判断するには、手数料率に加えて次の指標を組み合わせる必要があります。
- 管理物件の入居率（95%以上が合格ライン）
- クレーム初動対応の目標時間
- 月次報告の内容・頻度
- 過去の空室解消までの平均日数
- 実費請求の範囲と金額（別途費用の透明性）
見積もり比較の5つのチェックポイント
複数の管理会社から見積もりを取る際、次の5点を必ず確認してください。
- 業務範囲の明示: 手数料に含まれる業務が書面で列挙されているか。「一式」の記載は避ける
- 別途費用の上限: 原状回復や修繕の手配費に上限が設定されているか
- 解約条件: 解約通知期間・違約金の有無が明記されているか
- 入居率の実績: 管理物件全体の入居率を数値で開示しているか
- 緊急対応体制: 24時間対応の実態（外注先への転送か、自社スタッフが対応か）
なお、管理会社が国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に登録されているかも重要な判断基準です。2021年6月施行の賃貸住宅管理業法により、管理戸数200戸以上の業者は登録が義務化されています。また、管理委託契約の内容は国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」（2018年策定）を参考にすると、業務範囲や解約条件の妥当性を判断しやすくなります。
賃貸管理会社の変更手順・テンプレート専門家が教える管理会社の本当の違い管理費用を抑える3つの方法
定額制プランの活用
管理費用を最も確実に削減できる方法は、定額制プランへの切り替えです。家賃が高い物件ほど、パーセント制との差額が大きくなります。
アソークの定額制プランは以下の3つです。
| プラン | 月額料金 | 対象 | 含まれる主な業務 |
|---|---|---|---|
| ライトプラン | 980円（税別） | 区分マンション・アパート1室 | 賃貸管理（家賃集金除く） |
| スタンダードプラン | 1,480円（税別） | 区分マンション・アパート1室 | 賃貸管理 + 家賃集金 |
| 一棟プラン | 1,000円/室（税別） | 一棟アパート・マンション | 賃貸管理 + 家賃集金 |
月額賃料10万円の物件でスタンダードプランに切り替えた場合の年間削減額:
- 現在5%（月5,000円）→ スタンダード（月1,480円） = 年間42,240円削減
- 現在3%（月3,000円）→ スタンダード（月1,480円） = 年間18,240円削減
BM業務の個別発注
建物管理（BM）業務を管理手数料に含めず、専門業者へ個別発注することで総コストを下げられる場合があります。具体的には、清掃・設備点検・定期巡回を別途契約することで、管理手数料の対象を入居者管理に絞り込むという方法です。
ただし、業者の選定・調整をオーナー自身が行う手間が発生します。物件数が少ない場合はメリットが小さく、複数棟保有のオーナーや手間を最小化したいオーナーには向きません。管理をワンストップで任せたいなら、定額制プランへの切り替えのほうが実態に合っています。
契約条件の交渉
現在の管理会社との継続を前提に、契約更新時に手数料率の引き下げを交渉することも有効です。複数社からの見積もりを取った上で「他社は3%で対応できる」という事実を示すと、交渉の余地が生まれます。
事例紹介｜管理会社の費用を抑えた不動産オーナーの例
アソークに管理を移管されたオーナー様から、費用とサービスに関してこのような声をいただいています。
管理料金は安くしたい。でも、しっかりとしたサポートもしてほしい。（会社員 Hさん）
安く管理して欲しいけど、大事な不動産だからきちんと管理していただきたい。（会社員 Rさん）
いつもスピード対応。ランニングコストが下がり、サポートも充実しました。（会社員 Hさん）
いつ連絡してもすぐ返信がくる安心感。トラブル対応も非常に早く助かります。（会社経営者 Nさん）
「ランニングコストが下がり、サポートも充実した」という声が示すとおり、定額制への移行はコスト削減と品質維持の両立を実現しています。
すべてのオーナー様の声を読む管理会社変更のトラブル事例と予防策よくある質問（FAQ）
Q1. 賃貸管理の手数料相場はいくらですか？
家賃の3〜5%が相場で、日管協調査では5%が最多（66.6%）です（日管協短観 2024年11月）。定額制プランを採用する管理会社では月980円〜という選択肢もあります。
Q2. 管理手数料0円の管理会社は信頼できますか？
手数料0円の管理会社は、入居付けの際に受け取る仲介手数料や広告料（AD）で収益を補填している構造が多いです。表面上の手数料が0円でも、別途費用の負担が大きくなるケースがあるため、総コストで比較する必要があります。
Q3. アパートとマンションで管理費用は変わりますか？
変わります。マンションはエレベーターや機械式駐車場など共用設備の管理コストが高いため、アパートより手数料率が高くなる傾向があります。アパートは3〜5%、RC造マンションは4〜7%が目安です。
Q4. 管理手数料に含まれない費用はどんなものですか？
原状回復工事の手配費・法定点検費・入居促進費（AD）・大規模修繕の監理費などは別途費用になるケースが大半です。契約前に「別途請求が発生する業務一覧」を書面で確認してください。
Q5. 定額制とパーセント制、どちらが得ですか？
月額家賃が高い物件ほど定額制が有利です。家賃8万円でパーセント制5%の場合、月4,000円かかりますが、アソークのスタンダードプラン（月1,480円）なら年間30,240円の削減になります。家賃が低い物件や空室リスクが高い物件では、空室時に手数料が発生しないパーセント制が向いている場合もあります。
Q6. 管理会社の変更にかかる費用はいくらですか？
0〜20万円程度が目安です。契約期間満了のタイミングで変更すれば違約金は原則発生しません。内訳は違約金0〜管理料3ヶ月分・新管理会社の初期費用0〜5万円・保証会社切り替え費用0〜入居者1人あたり1万円・書類郵送費2,000〜5,000円です。
Q7. 手数料率だけで管理会社を選んでもよいですか？
手数料率だけでの選定はリスクがあります。業務範囲が狭く実費請求が多い会社や、空室対策が弱い会社を選ぶと、手数料以上のコストが発生します。入居率・対応速度・業務範囲の透明性を合わせて評価してください。
Q8. 管理手数料は交渉できますか？
契約更新時であれば交渉できる余地があります。他社の見積もりを提示しながら交渉するのが効果的です。ただし手数料を下げた分、サービス内容が削られる場合があるため、業務範囲の変更有無を確認してください。
Q9. 一棟アパートの管理費用の相場はいくらですか？
戸数×家賃×手数料率で計算します。10戸・家賃8万円・手数料5%の場合、月4万円・年48万円です。アソークの一棟プラン（1,000円/室）なら月1万円・年12万円となり、36万円の差額が生まれます。
Q10. 24時間対応と通常対応で管理費用は変わりますか？
管理会社によって異なります。24時間対応をオプション扱いとして別途費用を請求する会社もあります。アソークは24時間365日対応を標準で提供しており、追加費用は発生しません。
管理費用の見直し、まずは無料相談から相談は無料・オンライン対応可
まとめ
賃貸管理の費用は家賃の3〜5%が相場で、日管協調査では5%が最多（66.6%）です。手数料率だけで管理会社を選ぶのではなく、業務範囲・入居率・対応速度・別途費用の透明性を合わせて判断することが費用対効果の最大化につながります。
コスト削減の最も確実な方法は定額制プランへの切り替えです。アソークのスタンダードプラン（月1,480円）は、業界標準5%と比較して家賃10万円の物件で年間42,240円の削減を実現します。入居率98.5%・継続率99.9%・24時間365日対応を維持しながら、管理コストを相場の1/3以下に抑えられます。