賃貸管理会社の変更トラブルは、9割が事前準備で防げます。準備不足のまま切り替えると、違約金・家賃の二重払い・告知漏れなど金銭と信用に直結する問題が連鎖的に発生します。

本記事では、現場で頻発するトラブル10事例の回避策をオーナー向けに解説します。「管理会社変更のお知らせ文テンプレート」「連絡なしで変更されたときの入居者向け対応」「解約拒否への法的対処」の3論点にも踏み込みます。

変更の手順・費用・選び方の全体像は別記事にまとめています。本記事はトラブル回避に特化した内容です。

分譲マンション管理組合の方へ：本記事は賃貸オーナー様向けです。マンションの管理会社変更については、

分譲マンション管理組合の方はこちら

をご覧ください。

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賃貸管理会社変更で最も多いトラブル10事例【早見表】

アソークが実際にご相談を受けた事例と国土交通省「賃貸住宅管理業法」運用状況から整理した10種類です。

特に事例1・3・6・7はチェックリスト1枚で防げる初歩的なミスです。以下で順に対策を示します。

相談は無料・オンライン対応可

解約通知・違約金に関するトラブル

事例1: 解約通知期間の認識ズレ

解約通知から契約終了までの期間の認識違いが最多トラブルです。国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」では3ヶ月前通知が標準ですが、実際の契約書では1ヶ月〜6ヶ月まで幅があります。「今月末で解約したい」と口頭で伝えても、契約書に「3ヶ月前の書面通知」と記載されていれば3ヶ月後まで管理委託料が発生し続けます。

回避策は4点です。

1. 手元の管理委託契約書で「解約」「契約解除」の条項を確認する
2. 記載された通知期間より2週間以上の余裕を持って書面で通知する
3. 配達証明付き郵送または内容証明郵便で送付する（電話・メールのみは証拠力が弱い）
4. 新管理会社との契約開始日は、旧契約の終了日と1日以上重ねて引き継ぎ期間を確保する

事例2: 違約金・原状回復費の請求

契約期間内の解約に違約金を課す管理会社が存在します。「残期間分の委託料相当額を支払う」といった条文が典型です。

ただし民法651条は、委任契約（管理委託契約を含む）のいつでも解除できる権利を定めています。違約金の金額が法外であったり、解除権を実質的に制限する内容であれば無効を主張できる余地があります。金額が家賃1ヶ月分を超える場合は弁護士に相談してください。

引き継ぎ漏れで起きるトラブル

引き継ぎで最も漏れやすい5項目

新旧管理会社間の引き継ぎは通常2〜4週間で完了します。この期間に以下の項目が漏れると、運用開始後に重大な問題が発生します。

法定点検（消防設備点検、建築設備定期検査など）は建築基準法・消防法により実施義務があり、漏れると行政指導の対象です。引き継ぎチェックリストに必ず含めてください。

事例5: 保証会社の契約切れ・再加入

引き継ぎで最も複雑なのが家賃保証会社の引き継ぎです。保証会社は管理会社ごとに代理店契約を結んでいるため、新管理会社が同じ保証会社を扱っていなければ、保証契約を解約し新しい保証会社に再加入する必要があります。

再加入時には既存入居者の審査が再度行われます。審査に通らなかった場合や保証料の追加負担を入居者が拒否した場合、オーナーの自己負担か別の保証手段（連帯保証人の追加など）を検討することになります。

回避策は3点です。新管理会社の選定時に現在の保証会社と代理店契約があるか確認すること、代理店契約がない場合は入居者への保証料負担について事前合意を取ること、引き継ぎ時点で保証契約の残期間と次回更新日を一覧化することです。

家賃の振込先変更トラブルと二重払い回復手順

事例6: 振込先告知の遅れが招く二重払い

管理会社変更に伴い家賃の振込先口座も変わります。この告知が遅れると、家賃が旧管理会社の口座に振り込まれてしまう事案が発生します。旧管理会社が速やかに送金すれば問題になりませんが、関係が悪化している場合は送金が滞り、入居者が新管理会社から督促を受けて二重払いになるケースがあります。

二重払いが発生した場合の回復手順

1. 振込記録の保全：振込元銀行で振込記録（日時、金額、受取口座）の写しを取得する
2. 書面での返金請求：旧管理会社に内容証明郵便で返金を請求する（法的根拠は民法703条・不当利得返還請求）
3. 2週間の猶予：返金期限を2週間後に設定し、期限内に返金がなければ次の段階へ
4. 少額訴訟：請求額が60万円以下であれば簡易裁判所の少額訴訟で回収可能（1日で審理・判決）
5. 弁護士相談：60万円超または相手方が争う姿勢を見せる場合は弁護士に依頼する

回避策として、変更日の1ヶ月前までに入居者へ振込先変更を書面で告知すること、旧口座への誤振込みを3ヶ月間モニタリングすることが必要です。

入居者への「管理会社変更のお知らせ」の書き方とテンプレート

告知不足は信用失墜とクレームに直結します。そのまま流用できるテンプレートを掲載します。

お知らせ文の必須項目6つ

1. 変更日（年月日を明記）
2. 旧管理会社名
3. 新管理会社名・住所・連絡先（電話/メール）
4. 家賃振込先の変更有無（変更がある場合は新口座情報）
5. 契約内容の継続確認（「契約条件に変更はありません」を明記）
6. 緊急時連絡先（水漏れ・鍵トラブル等の24時間対応先）

テンプレートA: 入居者向け「管理会社変更のお知らせ」

お知らせ文には、変更日・旧管理会社名・新管理会社名/連絡先・振込先変更の有無・契約内容の継続確認・緊急連絡先の6項目を必ず含めてください。コピペ可能なテンプレートは下記の記事で提供しています。

告知方法と記録保全

告知は変更日の1ヶ月前までに行います。配達記録付き郵便、または全戸投函＋投函記録の写真保存が基本です。メールアドレスを把握している入居者にはメールも併用し、CCに新旧管理会社を入れてください。告知記録は最低2年間保管が必要です（後日「見ていない」と主張された場合の証拠になります）。

管理会社から連絡なしで変更されたときの対応【入居者向け】

本セクションは入居者様向けです。オーナー様は入居者への告知を必ず行ってください（前セクション参照）。

突然、知らない会社から「管理会社が変わりました」と連絡が来るケースがあります。入居者側には「本当に正式な変更なのか」という疑念が生じます。

まず確認すべき3点

1. オーナーからの正式告知書面があるか：お知らせ文にオーナー名が記載されていれば真正の可能性が高い
2. 新管理会社の実在確認：国土交通省「賃貸住宅管理業者登録制度」（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/）で登録の有無を確認できる
3. 契約書の原本が引き継がれているか：新管理会社に契約年月日・家賃・保証金などを確認する

連絡なしで気づいた場合の対応フロー

テンプレートB: 入居者からオーナーへの「確認依頼文」

入居者が管理会社変更の事実をオーナーに確認するための書面です。変更の事実確認・新管理会社の連絡先・振込先変更の有無・変更日の4点を確認依頼として記載します。

連絡なしでの変更自体は違法ではありませんが、入居者への告知はオーナーの信義則上の義務です。告知のないまま変更が進んだ場合、オーナーに説明を求めるのが第一歩になります。

旧管理会社に解約を拒否されたときの法的対処

事例9: 解約拒否の典型パターン

旧管理会社が解約に応じないケースは稀ですが、発生すると長期化します。典型的なパターンは3つです。

1. 「契約期間中の解約は認められない」と口頭で拒否
2. 法外な違約金を請求し、支払わないと解約に応じない
3. 解約通知を受け取ったにも関わらず放置して業務を続ける

法的根拠: 民法651条

管理委託契約は民法上の委任契約にあたります。民法651条は次のように定めています。

民法第651条（委任の解除）1. 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。2. 前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

委任契約はいつでも解除可能であり、解除権そのものを奪うことはできません。違約金条項が存在しても、金額の合理性を欠いていれば無効を主張できます。

解約拒否時の対処フロー

賃貸住宅管理業法の活用

2021年6月施行の賃貸住宅管理業法により、200戸以上を管理する業者は国土交通省への登録が義務化されました。登録業者が解約拒否のような対応をした場合、国交省の登録情報（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/）で相手方を確認し、違反事実を通報する選択肢もあります。

業務範囲・サービス内容の認識ズレによるトラブル

事例10: 「前の管理会社ではやってくれた」問題

新管理会社に切り替えた後、「前はやってくれたのに」というクレームが発生することがあります。清掃頻度、鍵交換対応、設備修理の判断基準など、契約書に明記されていないサービスは管理会社ごとに運用が異なるためです。

回避策として、新管理会社との契約前に業務範囲を項目単位で書面化してもらうことが必要です。特に共用部清掃の頻度と範囲、設備故障時の応急対応権限、家賃滞納時の督促ステップ、原状回復工事の見積もり取得窓口は明確化してください。

オーナー様の声：管理会社変更後の実感

管理会社の変更に不安を感じるオーナー様は多いですが、適切なパートナーを選べば運用は大きく改善します。実際にアソークへ切り替えたオーナー様の声を紹介します。

違約金トラブルを経験したHさん（会社員・管理3件）

賃料一ヶ月分の違約金って高すぎますよね……売却のときも違約金がかかるとか。結局そういう会社だったんだなって感じですね

Hさんは前の管理会社のサポート品質と不透明な料金体系に不満を抱え、知人の紹介でアソークへ切り替えました。

いつも迅速かつ丁寧な対応をしていただき感謝しております

稼働率が改善したEさん（不動産賃貸業・管理複数件）

数字に強く、誠実で、粘り強い

Eさんは自主管理から委託へ切り替える際、大手管理会社にも相談しましたが「検討後1ヶ月で難しいという回答」だったのに対し、アソークは即対応。稼働率は95%から99〜100%へ改善しました。

トラブル対応のスピードに驚いたNさん（会社経営者・管理10件）

いつ連絡してもすぐ返信がくる安心感。トラブル対応も非常に早く助かります全て窓口になって素早く対応してくれたことで大きなトラブルにもならずに済んだ

Nさんは管理料金の安さと対応速度の両立を評価し、物件を1件から10件まで拡大しています。

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よくある質問（FAQ 10問）

Q1. 管理会社から連絡なしで変更されていました。入居者としてどう対応すればよいですか？

まずオーナーに書面で事実確認を求めてください。オーナーと新管理会社の委託契約が有効であれば、振込先は新管理会社の指定口座に変更されます。告知がないまま旧口座に振り込むと二重払いリスクがあるため、正式通知を受け取るまで振込を保留するのが望ましい対応です。

Q2. 管理会社変更のお知らせ文には何を書けばよいですか？

必須項目は、変更日・旧管理会社名・新管理会社名/連絡先・振込先変更の有無・契約内容の継続確認・緊急連絡先の6点です。本記事のテンプレートAをそのまま流用できます。告知は変更日の1ヶ月前までに郵送または投函で行ってください。

Q3. 旧管理会社に解約を拒否された場合はどうすればよいですか？

民法651条により、委任契約はいつでも解除できます。口頭で拒否された場合は内容証明郵便で解約通知を再送してください。それでも応じなければ、賃貸住宅紛争解決センターへの相談、さらに弁護士への相談と段階的に進めることが必要です。

Q4. 家賃を二重払いしてしまいました。どうやって回復できますか？

振込元銀行で振込記録を保存し、旧管理会社に書面で返金請求を行います。応じない場合は不当利得返還請求（民法703条）として内容証明郵便で請求してください。2週間以内に返金がなければ少額訴訟（60万円以下）で回収する選択肢もあります。

Q5. 管理会社変更で保証会社は引き継げますか？

保証会社が新管理会社と代理店契約を結んでいれば引き継ぎ可能です。結んでいない場合は保証契約を解約し、新管理会社の取扱保証会社へ再加入となります。再加入時に入居者の審査が入るため、事前告知と保証料負担の整理が必要です。

Q6. 解約通知はいつまでに出せばよいですか？

国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」では3ヶ月前通知が標準ですが、実際の契約書では1〜6ヶ月の幅があります。手元の契約書の解約条項を確認し、記載期間より2週間以上の余裕を持って書面で通知してください。

Q7. 引き継ぎで最も漏れやすい項目は何ですか？

法定点検（消防設備点検・建築設備定期検査）の実施記録と次回予定、火災保険の契約情報、保証会社の契約内容の3項目です。入居者や共用部の安全に直結するため、引き継ぎチェックリストに必ず含めてください。

Q8. 管理会社変更で違約金を請求されました。支払う必要はありますか？

契約書に違約金条項が明記され、かつ合理的な金額であれば支払い義務が生じます。ただし金額が法外であったり、民法651条の解除権を実質的に制限する内容であれば無効を主張できます。家賃1ヶ月分を超える場合は弁護士への相談を推奨します。

Q9. 入居者が「お知らせを見ていない」と主張してきた場合はどうしますか？

配達記録付き郵送または投函記録（写真）で「通知した事実」を証明できます。メールで告知する場合はCCに新旧管理会社を入れ、返信を求めてください。告知記録は最低2年間保管が必要です。

Q10. 手順・費用・選び方はどこで確認できますか？

変更の全体像は下記の記事にまとめています。

本記事はトラブル事例と回避策に特化した内容です。全体像を把握したうえで、具体的なトラブルが発生した際に本記事を参照してください。

まとめ

賃貸管理会社の変更トラブルは、9割が事前準備で防げます。

• 解約通知は契約書の条項を確認し、書面で余裕を持って通知する
• 引き継ぎは鍵/書類/法定点検/保険/保証会社の5項目をチェックリスト化する
• 入居者告知は1ヶ月前までに本記事のテンプレートAで実施する
• 家賃振込先の変更は銀行履歴で3ヶ月間モニタリングする
• 解約拒否には民法651条と内容証明郵便で対抗する

変更の全手順と費用は別記事にまとめています。全体像を把握してから本記事の各事例を参照してください。

トラブルが既に発生している場合、時間が経つほど解決コストは増えます。初動の書面一通で結果が変わることが多いため、違和感を感じた時点で相談するのが最適解です。