賃貸管理会社の変更は、管理会社の変更は5つのステップで完了します。費用は0〜20万円、期間は平均3ヶ月が目安です。

「空室が埋まらない」「対応が遅い」「手数料が高い」――こうした不満を抱えながら、手続きの面倒さから変更に踏み切れないオーナーは多いのが実情です。

この記事では、解約通知の出し方から保証会社の引き継ぎ、入居者への通知テンプレートまで、管理会社変更の全工程を具体的に解説します。国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」の条文番号も併記しているため、手元の契約書と照合しながら読み進めてください。

目次

• 管理会社の変更を決断すべき3つのサイン
• 賃貸管理会社を変更する5つのステップ
• 管理会社変更にかかる費用は0〜20万円、期間は平均3ヶ月
• 保証会社の引き継ぎ — 管理会社変更で見落としがちな最大リスク
• 管理手数料だけで選ぶと失敗する — 管理会社の選び方チェックリスト
• 管理会社変更の3つのリスクと対策
• アソークに管理会社を変更したオーナーの事例
• よくある質問（FAQ）
• 管理会社変更の要点 — 最大のリスクは「何もしないこと」

管理会社の変更を決断すべき3つのサイン

3つのうち1つでも当てはまれば、管理会社の変更を検討すべき段階です。

空室が3ヶ月以上埋まらない

物件の立地・設備に問題がないのに空室が3ヶ月以上続くなら、管理会社の集客力に問題があると判断すべきです。2024年の総務省「住宅・土地統計調査」では全国の賃貸住宅の空室率は21.4%ですが、この数値を大きく上回る状態は管理に問題があると判断すべきです。

確認すべき点は次のとおりです。

• SUUMO・HOME'S・アットホームへの掲載有無
• 募集写真の枚数と質（10枚以上・明るい室内写真が基準）
• 仲介会社への営業活動（AD＝入居促進費の提案含む）
• 家賃設定の根拠となる周辺相場の提示

管理会社が仕事をしないときの対処法

「空室対策として何をやっているか」を聞いて即答できない管理会社は、そもそも対策を講じていません。それ自体が変更を検討すべき危険信号です。

管理手数料が家賃の5%を超えている

管理手数料が5%を超えていれば割高な契約を結んでいる可能性が高いといえます。賃貸管理の手数料相場は家賃の3〜5%、全国平均は4.4%です。定額制（月980円〜）を採用する管理会社もあり、高額帯の物件ほどコスト差が広がります。

ただし手数料率の高低だけでは判断できません。空室対策やクレーム対応が優秀なら高めの手数料でも投資対効果は合います。判断基準は「手数料に対して何をしてくれるか」です。

クレーム対応・報告が遅い

管理品質の低下は、入居者対応とオーナーへの報告に最も顕著に表れます。次の兆候が1つでもあれば要注意です。

• 入居者からのクレームへの初動が48時間以上かかる
• 月次報告がない、または数行のメールだけ
• オーナーからの問い合わせに1週間以上返答がない
• 修繕の見積もりに相見積もりを取らない

担当者の交代をきっかけに品質が急落するケースは典型的です。具体的な不満を書面にまとめて改善を求め、1ヶ月以内に改善がなければ変更に踏み切る段階です。

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賃貸管理会社を変更する5つのステップ

管理会社の変更は5ステップで完了します。平均所要期間は約3ヶ月です。

Step 1. 現在の管理委託契約を確認する

管理委託契約書の読み直しが、変更手続きの第一歩です。確認すべき項目は次の3つになります。

契約書が手元にない場合は、管理会社に「契約内容の確認」として写しを請求してください。この時点では解約意思を伝える必要はありません。

Step 2. 新しい管理会社を比較・選定する

乗り換え先を決めてから解約を伝えるのが鉄則です。管理の空白期間を作らないためです。比較すべき項目は次のとおりです。

1. 管理手数料率: 家賃の何%か。相場は3〜5%（全国平均4.4%）
2. 空室対策の実績: 管理物件の入居率。95%以上が合格ライン
3. 対応速度: クレーム対応の目標初動時間を確認する
4. 報告体制: 月次報告の頻度・内容・形式を確認する
5. 契約の透明性: 初期費用・違約金・解約条件が書面で明示されているか

見積もりは最低3社から取ってください。「現在の管理会社からの変更を検討中」と伝えれば、引き継ぎサポートの有無も確認できます。面談時には24時間対応体制の有無や、緊急トラブル対応の具体的な事例を聞くべきです。

Step 3. 現管理会社に解約通知を出す

解約通知は書面で出すのが必須です。国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」第21条では3ヶ月前までの通知を定めていますが、契約ごとに異なるため手元の契約書を必ず確認してください。

配達証明付き内容証明郵便（費用1,500〜2,000円）で送ると、「届いていない」というトラブルを防げます。違約金が発生するケースや解約通知書のテンプレートは下記の関連記事で詳しく解説しています。

解約通知書テンプレートと書き方ガイド 管理会社変更のトラブル事例と予防策

Step 4. 新旧管理会社間で引き継ぎを実施する

引き継ぎは新旧の管理会社間で直接やり取りさせるのが効率的です。オーナーが書類を中継する必要はありません。期間は最低2週間を確保してください。

引き継ぎ書類一覧:

保証会社の引き継ぎは別途手続きが必要になるケースが大半です。詳細は後述の「保証会社の引き継ぎ」セクションで解説します。

Step 5. 入居者に変更を通知する

入居者への通知が遅れると、家賃の入金トラブルに直結します。特に振込先が変わる場合、通知漏れは即座に未収扱いになるため注意が必要です。

通知のタイミングは変更日の1ヶ月前が期限です。通知すべき内容は次のとおりです。

• 管理会社が変わること
• 新しい管理会社の名称・連絡先
• 家賃の振込先変更（該当する場合）
• 賃貸借契約の条件は一切変わらないこと

書面郵送・メール・物件共用部分への掲示を組み合わせると、全入居者に確実に届きます。お知らせ文のテンプレートと書き方のポイントは下記の関連記事で提供しています。

管理会社変更のトラブル事例と予防策（お知らせ文テンプレ付き）

管理会社変更にかかる費用は0〜20万円、期間は平均3ヶ月

変更にかかる費用の内訳

合計は0〜200,000円程度です。違約金が発生しないケースでは、違約金がなければ費用ほぼゼロで変更可能です。

管理料の引き下げにより、変更費用は数ヶ月で回収可能です。たとえば家賃8万円の物件10戸で管理料が5%から3%に下がった場合、管理料の差額だけで変更費用は数ヶ月で回収可能（月16,000円・年間192,000円のコスト削減）になります。

管理委託費の相場を詳しく見る

変更にかかる期間

急いでいる場合でも、引き継ぎ期間は2週間以上の確保が必須です。引き継ぎが雑になると入居者対応の空白期間が生まれ、引き継ぎの手抜きはクレームに直結するため注意が必要です。

保証会社の引き継ぎ — 管理会社変更で見落としがちな最大リスク

保証会社の引き継ぎは管理会社変更で最も見落としやすいリスクです。保証が切れた状態で滞納が発生すれば、家賃回収はオーナーの全額自己負担になります。

管理会社変更で保証会社はどうなるか

結論から言えば、契約形態によって継続できる場合と終了する場合に分かれます。

管理会社代理店型の場合、管理会社の変更で保証契約も終了するリスクがあります。現在の保証契約がどちらの形態かを契約書で確認してください。

保証が切れる3つのパターンと対策

新管理会社を選定する段階で「現在の保証会社との引き継ぎ可否」を最初に確認するのが鉄則です。

入居者に再契約を求める場合の進め方

保証会社の切り替えが必要な場合、入居者への丁寧な対応が不可欠です。入居者にとっては「自分は何も悪くないのに手続きが増える」状態であり、説明不足は退去リスクに直結します。

進め方は次のとおりです。

1. 管理会社変更の通知と同時に、保証会社変更の案内を送付する
2. 再審査に必要な書類を明記する（本人確認書類・収入証明書）
3. 切り替え費用（保証料の初回分）はオーナー負担とする
4. 手続き期限を設定し、期限前に個別にフォローする

保証料のオーナー負担は「退去による空室損失を防ぐ投資」と考えるべきです。入居者に費用負担を求めると退去リスクが上がり、空室1ヶ月分の損失のほうがはるかに大きくなります。

保証会社の引き継ぎもアソークがサポート

相談は無料・オンライン対応可

管理手数料だけで選ぶと失敗する — 管理会社の選び方チェックリスト

管理会社選びで最も多い失敗は「手数料の安さだけで決める」ことです。手数料が安くても空室が埋まらなければ、損失のほうがはるかに大きくなります。

家賃8万円の物件で管理料が2%安くなっても、月1,600円・年19,200円の差にすぎません。一方、空室が1ヶ月長引けば手数料より空室1ヶ月の損失の方が4倍以上大きい（80,000円）のが実態です。空室期間の短縮は管理料の差額の4倍以上のインパクトがあります。

比較すべき5項目と合格ライン

見積もりの段階で曖昧な回答しかない会社は、管理開始後も曖昧な対応をします。

入居促進費（AD）の仕組みと相場

アソークの管理品質基準

管理会社変更の3つのリスクと対策

管理会社の変更にはリスクが伴います。ただし事前に対策を打てばすべて回避可能です。

リスク1: 空室期間が生まれる

管理会社の移行中に入居者募集が止まることが最大の機会損失です。2024年の総務省調査で全国の賃貸空室率は21.4%に達しており、募集の空白期間は即座に収益悪化を招きます。

対策は次のとおりです。

• 新管理会社との契約を、旧管理会社の解約日と同日またはそれ以前に開始する
• 解約通知を出す前に、新管理会社と引き継ぎスケジュールを確認する
• 募集中の空室がある場合、新管理会社に募集準備を先行して依頼する

「旧管理会社の解約日」と「新管理会社の管理開始日」に1日も空白を作らないことが鉄則です。

リスク2: 入居者の不安・クレーム

入居者にとって管理会社の変更は不安材料です。「家賃が上がるのでは」「対応が悪くなるのでは」という懸念が生まれるため、先手の対応が必要になります。

対処法は次のとおりです。

• 通知文の冒頭で「契約条件に変更はない」と明記する
• 新管理会社の連絡先を変更日より前に周知する
• 入居者からの質問には即日回答する
• 変更後1ヶ月以内に新管理会社から状況確認の連絡を入れる

変更直後の対応が丁寧であれば、入居者の不安は2週間以内に解消されます。

リスク3: 引き継ぎ漏れ

引き継ぎ漏れは、変更後のトラブル原因として最も多い項目です。次のチェックリストで漏れを防いでください。

• [ ] 賃貸借契約書（全入居者分）の受領
• [ ] 入居者情報一覧（氏名・連絡先・緊急連絡先）
• [ ] 家賃入金履歴（過去12ヶ月分）
• [ ] 滞納者の情報と対応状況
• [ ] 保証会社の契約状況（入居者ごと）
• [ ] 敷金・保証金の預かり状況と精算
• [ ] 修繕履歴と進行中の修繕案件
• [ ] 物件の鍵（共用部・空室・設備）
• [ ] 設備のマニュアル・保証書
• [ ] 火災保険・施設賠償保険の証書
• [ ] 入居者への通知完了の確認
• [ ] 家賃振込先変更の反映確認

全12項目を引き継ぎ完了日までに受領し、新管理会社と共に内容を確認してください。

アソークに管理会社を変更したオーナーの事例

事例1: 自主管理200室 → 委託後に稼働率99〜100%を達成（不動産賃貸業 Eさん）

自分たちの仕事が格段に楽になったのもありますし、なにより、物件の稼働率が99〜100%になりました。

Eさんはご家族で約200室を自主管理されていました。自主管理時代の稼働率は約95%。将来的な管理体制に不安を感じ、インターネットでアソークを見つけたのがきっかけです。

当初は大手管理会社への依頼も検討されていましたが、アソークの「即断、即決、即実行」の対応スピードが決め手になりました。大手企業が「検討します」と持ち帰った案件に対し、アソークはその場で「問題なくできます」と即答。この差がEさんの決断を後押ししています。

代表の青木さんに会いまして、とにかく数字に強い方だなという印象でしたね。あとは賃貸管理や不動産の仕事が大好きで、とても誠実な人だという印象でした。

委託後はアソークが募集条件を常に最適化し、閲覧数や反響を細かく報告。自主管理から委託に切り替えて全物件で満室を達成しました。

Eさんのインタビュー全文を読む

事例2: 前の管理会社に不満 → アソークへ切り替えて3件管理中（会社員 Hさん）

前の管理会社のサポートに不満があったため、信頼できる知人からアソークを紹介いただきました。

Hさんは追加の投資物件購入を検討する中で、前の管理会社の対応に不満を感じていました。知人を通じてアソークに出会い、現在は3件の物件管理を委託しています。

不動産知識が豊富で包み隠さず情報提供してくれる方で、長期的な関係構築が可能と判断しました。

担当者との初回面談で知識の深さと誠実さを実感し、サブリース以外の物件はすべてアソークに切り替える予定とのことです。仲介手数料1%での対応も評価されています。

Hさんのインタビュー全文を読む

事例3: コストと品質の両立を実現（会社員 Hさん）

いつもスピード対応。ランニングコストが下がり、サポートも充実しました。

「管理料金は安くしたい。でも、しっかりとしたサポートもしてほしい」――多くのオーナーが抱えるこの要望に、アソークの定額制プラン（月980円〜）は応えています。Hさんもコストとサポート品質の両立を求めてアソークを選ばれました。

いつ連絡してもすぐ返信がくる安心感。トラブル対応も非常に早く助かります。（会社経営者 Nさん）

24時間365日の対応体制により、いつでも連絡が取れる安心感がオーナー継続率99.9%という数字に表れています。

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専門家が教える管理会社の本当の違いと選び方

よくある質問（FAQ）

Q1. 管理会社の変更にはどのくらい時間がかかりますか？

平均3ヶ月で完了します。解約通知期間が3ヶ月（標準管理委託契約書第21条に準拠）のため、この間に新管理会社の選定と引き継ぎ準備を並行して進めます。急ぐ場合は最短1.5ヶ月で対応可能です。

Q2. 管理会社を変更すると入居者に迷惑がかかりますか？

適切に手続きすれば影響は最小限に抑えられます。家賃の振込先変更と管理会社の連絡先変更を1ヶ月前に通知すれば、入居者が困ることはありません。賃貸借契約の条件（家賃・契約期間・退去条件）は一切変わりません。

Q3. 管理会社の変更に費用はかかりますか？

0〜200,000円が目安です。契約期間満了のタイミングで変更すれば違約金は0円になります。新管理会社の初期費用が無料のケースも多く、実質0円で変更できることもあります。

Q4. 管理委託契約の途中解約はできますか？

途中解約は可能です。ただし契約書に定められた通知期間（標準は3ヶ月前）を守る必要があります。途中解約では違約金（管理料の1〜3ヶ月分が相場）が発生することがあります。消費者契約法第9条により、平均的な損害額を超える違約金は無効です。

Q5. 保証会社はそのまま引き継げますか？

新管理会社が同じ保証会社と提携していれば引き継げます。提携していない場合は入居者に再契約を依頼する必要があります。管理会社代理店型の保証契約は管理会社変更で終了するリスクがあるため、新管理会社の選定時に引き継ぎ可否を最初に確認してください。

Q6. 入居者への通知はどうすればよいですか？

変更日の1ヶ月前までに書面で通知するのが必須です。記載内容は「新管理会社の連絡先」「家賃の振込先（変更がある場合）」「契約条件に変更がないこと」の3点です。この記事にコピペ可能なテンプレートを掲載しています。

Q7. 管理会社を変更するベストなタイミングはいつですか？

管理委託契約の更新時期が最も有利です。違約金が発生しません。繁忙期（1〜3月）の直前に変更すると、新管理会社の集客力をすぐに試せます。繁忙期の最中は引き継ぎに手が回らないリスクがあるため避けてください。

Q8. 変更後に前の管理会社とトラブルになることはありますか？

敷金の返還遅延と引き継ぎ書類の不備が主なトラブル原因です。敷金は解約日までに精算を完了させてください。引き継ぎ書類は12項目のチェックリストで受領時に不足がないか確認します。解約通知は配達証明付き内容証明郵便（費用1,500〜2,000円）で送ると証拠になります。

Q9. 管理手数料の相場はいくらですか？

家賃の3〜5%、全国平均は4.4%です。1戸あたり月額3,000〜5,000円が標準になります。10戸のアパート（家賃平均8万円）なら月24,000〜40,000円です。手数料率だけでなく、入居率・対応速度・報告体制を含めた総合コストパフォーマンスで判断してください。

Q10. 遠方の物件でも管理会社を変更できますか？

遠方でも問題なく変更できます。書類のやり取りは郵送やオンラインで対応可能です。遠方のオーナーこそ報告体制が充実した管理会社を選ぶべきです。月次報告がPDFやオンラインで確認できるかを基準にしてください。

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管理会社変更の要点 — 最大のリスクは「何もしないこと」

管理会社の変更は5ステップで完了します。

1. 現在の管理委託契約を確認する（通知期間・違約金・契約形態）
2. 新しい管理会社を比較・選定する（最低3社から見積もり）
3. 現管理会社に書面で解約通知を出す（内容証明郵便が確実）
4. 新旧管理会社間で引き継ぎを実施する（最低2週間・12項目のチェックリスト）
5. 入居者に変更を通知する（変更日の1ヶ月前・テンプレート活用）

費用は0〜200,000円、期間は平均3ヶ月です。

管理会社変更における最大のリスクは不満を抱えたまま何もしないことが最大のリスクです。空室が埋まらない、対応が遅い、手数料が高い――こうした状態が1年続けば、その損失は変更コストの何倍にもなります。

家賃8万円の物件10戸で空室率が10%改善すれば、年間960,000円の収益増になります。管理料が2%下がるだけでも年間192,000円のコスト削減です。

管理会社の変更、まずは無料相談から

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まずは今の管理委託契約書を手元に出して、解約通知期間と違約金の条項を確認するところから始めてください。