総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の賃貸用空き家は443万戸に達しています（出典: 総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。賃貸経営において空室は即座に収入の喪失につながりますが、「とりあえずリフォーム」「とりあえず家賃を下げる」という対応では費用だけかかって解決しないケースが少なくありません。
空室対策に着手する前に、まず「なぜ空室が続いているのか」の原因を特定することが必要です。原因を誤ったまま対策を打つと、100万円超のリフォーム費用をかけても成約率が変わらないという事態になりかねません。
この記事で扱う空室対策: 物件のスペックや条件を改善して内見が来ても決まらない状態を解消するための対策（設備改善・条件緩和・補助金活用）
募集活動の改善が先決な方はこちら: 内見自体が来ていない場合は、ポータルサイト掲載・AD設定・仲介会社への働きかけといった募集活動の改善が優先です。
目次
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なぜ空室が続くのか——物件側の原因を特定する
「内見が来ない」か「内見が来ても決まらない」かで原因が違う
空室対策を検討する前に、現在の状況を「内見が来ていない」と「内見は来るが成約しない」の2つに切り分けることが最初のステップです。この2つは原因がまったく異なるため、対策も変わります。
内見が来ていない場合、問題は物件の認知・募集方法にある可能性が高く、ポータルサイトの写真品質・掲載情報の充実度・AD設定・仲介会社への物件案内といった募集活動の改善が先決です。一方、内見は来るが成約しない場合は、物件を見た入居候補者が「選ばない理由」を持っているということです。設備の古さ・間取りの不便さ・競合物件との条件差などが主因であり、本記事で扱う物件改善の対策が有効になります。
まず管理会社に「先月の内見件数」「内見後の辞退理由フィードバック」を確認してください。この2点が分かれば、打つべき対策の方向性が決まります。
設備・仕様が周辺相場から外れていないか
物件の設備水準が周辺競合と比べて明らかに劣っている場合、内見後の辞退率は高くなります。特にチェックすべき項目は、浴室乾燥機・追い焚き機能・ウォシュレット・モニター付きインターホンの有無です。築15年以上の物件では、これらが標準装備されていないケースが多く、同築年帯の競合物件がリフォームで差をつけているケースも増えています。
確認の具体的な手順は、SUUMO・HOME'Sで同エリア・同間取り・同家賃帯の物件を5〜10件リストアップし、自物件の設備と比較することです。「周辺相場より1割以上高い家賃で、かつ設備が劣っている」という状態が空室の最大要因であることが多いです。
入居条件の硬さが候補者を絞り込みすぎていないか
「ペット不可・楽器不可・外国人不可・保証会社必須・礼金2か月」という条件が複数重なっている場合、入居候補者の母数が大幅に絞られます。条件の硬さによる機会損失は、設備の古さと並んで空室長期化の主因です。
条件の見直しは費用がかからないため、リフォームより先に検討する価値があります。礼金の廃止・保証会社の選択肢追加・ペット可への転換など、条件緩和の具体的な判断基準については後述のH2-3で整理します。
内見が来ない場合は入居者募集の方法を見直す空室対策のアイデアと費用対効果の高い設備改善
宅配ボックス・無料Wi-Fi・モニター付きインターホンは費用回収が早い設備
設備投資の中で費用対効果が高いのは、工事費が10〜30万円の範囲で収まり、かつ入居者の決め手になりやすい設備です。具体的には、宅配ボックス（設置費15〜25万円）・無料Wi-Fi（月額2,000〜5,000円の回線契約）・モニター付きインターホン（交換費3〜8万円）の3点が該当します。
費用回収の考え方は「設置費÷空室1か月分の家賃損失」で試算します。例えば月額家賃6万円の物件で宅配ボックスを20万円で設置した場合、空室期間を3〜4か月短縮できれば元が取れる計算です。宅配ボックスは入居希望者の「あれば選ぶ」設備として認知されており、設置による内見→成約率の向上効果は実務上も確認されています。
キッチン・浴室のリフォームは費用が大きい分、回収期間の試算が必要
キッチンや浴室の全面リノベーションは費用が100万〜300万円規模になります。この規模の投資は、家賃アップまたは空室期間短縮による収益改善で回収できなければ意味がありません。回収期間の目安として「投資額÷（家賃アップ額×12か月）」または「投資額÷（月額家賃×短縮見込み月数）」で試算してください。
例えば、家賃7万円の物件にキッチンリフォーム150万円をかけて家賃が7.5万円に上がった場合、差額5,000円での回収には25年かかります。この場合、家賃アップより「空室期間を6か月短縮する」効果で回収を考えるべきです（150万円÷7万円≒21か月、つまり21か月以上の空室が見込まれる場合に有効）。リフォームの費用対効果は必ず数値で確認してから判断することが鉄則です。
ウォシュレット・エアコン交換など「小さい改善」で成約が変わるケース
大規模リフォームの前に、まず5〜30万円の範囲でできる小さい設備改善を一通り実施することを推奨します。ウォシュレット交換（2〜5万円）・エアコン更新（7〜15万円）・照明LED化（2〜5万円）・浴室換気乾燥機追加（5〜10万円）は、内見時の印象を大きく変えながらコストが低い対策です。
特にウォシュレット未設置の物件は、現在の入居希望者（特に女性・ファミリー層）からの評価が下がりやすく、成約の阻害要因になっている実態があります。エアコンも設置年数が10年を超えていると、内見時に「古い」という印象を与えます。小さい改善を積み上げることで、大規模リフォームなしに成約率を改善できるケースは少なくありません。
空室対策リフォームの費用対効果と優先順位入居条件の緩和——ペット可・DIY可・楽器可の導入判断
ペット可にするメリットとデメリット
ペット可物件への転換は、入居候補者の母数を増やすための有効な選択肢です。現在、日本国内でペットを飼育している世帯は全体の3割前後に上るとされており（一般社団法人ペットフード協会調査）、ペット可物件の絶対数は需要に対して不足しています。ペット可に転換することで、競合の少ない入居者層にアプローチできます。
一方で、退去後の修繕費用が通常より増加するリスクがあります。ペットによる傷・臭い・汚れは通常の経年劣化とは異なる補修が必要で、内装の交換費用が20〜50万円増になるケースもあります。この費用は基本的に入居時のペット敷金（家賃1〜2か月分の上乗せ）と特約条項での負担設定でカバーできます。ペット可転換の判断は「修繕リスクをカバーできる契約設計ができるか」で決まります。
DIY可・原状回復不要の物件が選ばれる理由
DIY可物件は、内装に手を入れてもよいという条件が付いた物件です。入居者が自分でペンキを塗ったり・壁紙を張り替えたりすることを認める代わりに、退去時の原状回復義務を免除または限定するという設計です。この形態は特に築年数の古い物件や、リノベーションコストをかけずに入居者に「自分流にカスタムしてもらう」手法として有効です。
DIY可物件のメリットは、入居者が自分でお金と時間をかけて物件を改善してくれる点です。入居期間が長くなりやすく（退去したら自分のDIYがなくなるため）、空室リスクの低減につながります。一方で、工事の品質担保・近隣への騒音配慮・改修範囲の明確化といったルール設定が必須です。「何をしてもよいか」を契約書に明記しないまま運用すると、退去時のトラブルの原因になります。
条件緩和は「実施するかしないか」ではなく「どこまで許容するか」で決める
条件緩和の意思決定で陥りやすい失敗は、「ペット可にする・しない」の二項対立で考えることです。実際には「小型犬1匹まで可・猫不可」「ペット可だが2階以上限定」「DIY可だが水回りは禁止」のように、許容範囲を細かく設定することで、リスクをコントロールしながら条件を緩和できます。
条件を一部緩和するだけで入居候補者の幅が広がり、空室期間が短縮されるケースは多くあります。重要なのは「どこまでなら許容できるか」を物件の立地・築年数・修繕積立の状況を踏まえてオーナー自身が判断することです。管理会社からの「ペット可にした方がいい」という提案があった場合も、具体的な条件設計を含めて確認することを推奨します。
ペット可にする方法とメリット・デメリット空室対策に使える補助金制度と申請の流れ
補助金を活用できれば、設備投資の実質コストを大幅に下げることができます。空室対策に関連する主な補助金は3種類あり、物件の状況・改修の内容によって使い分けが必要です。いずれの制度も「着工前の申請・交付決定が必須」という点に注意が必要です。
住宅セーフティネット制度——登録住宅として活用する方法
住宅セーフティネット制度は、高齢者・低所得者・障害者・子育て世帯など住宅確保に配慮が必要な方々（住宅確保要配慮者）の入居を受け入れる賃貸住宅を「登録住宅」として認定し、改修費用の補助や家賃低廉化補助を提供する制度です（出典: 国土交通省 住宅セーフティネット制度）。
登録住宅となることで、入居者の幅が広がると同時に、バリアフリー改修費用（1戸あたり最大200万円まで補助）の対象になります。空室率が高く、かつ高齢者や子育て世帯向けの物件として活用できる場合は検討する価値があります。ただし、登録に際しては間取りの面積要件（原則25平方メートル以上）や設備要件があるため、事前の確認が必要です。
先進的窓リノベ2026・子育て支援型共同住宅推進事業の概要
先進的窓リノベ2026事業は、窓の断熱改修（内窓設置・外窓交換・ガラス交換）を支援する制度です（出典: 環境省 先進的窓リノベ2026事業）。1戸あたり最大100万円の補助を受けられ、断熱性能が高い仕様ほど補助額が大きくなります。冬の寒さ・夏の暑さが空室の一因になっている物件では、窓の断熱改修が入居者満足度と光熱費削減の両面で効果を発揮します。
子育て支援型共同住宅推進事業は、子育て世帯が住みやすい環境整備を支援する制度です。転落防止手すりの設置・対面キッチンへの改修・見守りカメラの設置などが対象で、1戸あたり最大120万円の補助が受けられます。ファミリー向け物件で子育て世帯をターゲットにする場合に特に有効です。
補助金申請の注意点——着工前申請が原則
補助金申請で最も注意すべき点は、工事着工前に交付申請を行い、交付決定を受けてから工事を開始する必要があることです。工事を先行させた場合は補助対象外となります。また、補助金の申請受付期間は年度ごとに設定されており、予算上限に達した時点で受付終了となるため、年度初めの早い段階での申請が重要です。
申請の流れは「①制度・要件の確認→②施工業者の選定（補助金対応業者かどうか確認）→③交付申請・審査待ち→④交付決定後に工事着工→⑤完了報告→⑥補助金振込」の順です。申請書類の作成・提出は施工業者が代行してくれるケースも多いですが、内容の確認はオーナー自身が行うことが必要です。
空室対策に使える補助金制度の詳細管理会社が空室対策に機能しているかの確認ポイント
管理会社に聞くべき3つの質問
管理会社に空室対策を依頼している場合でも、その対応が十分かどうかをオーナー自身が確認することが必要です。管理会社に確認すべき質問は3点です。
1つ目は「先月の内見件数と、断られた理由のフィードバックがあるか」という点です。内見後に成約しなかった場合、仲介会社から「家賃が高い」「設備が古い」「別の物件にした」といったフィードバックが得られるはずです。これが共有されていない場合、管理会社が情報収集を行っていないか、オーナーへの報告を怠っている可能性があります。
2つ目は「現在のAD（広告費）設定は競合物件と比べて適正か」という点です。ADは仲介会社の優先度に影響するため、適切な水準に設定されているかを確認してください。
3つ目は「ポータルサイトの写真・情報は最新か・質は高いか」という点です。掲載写真が古い・暗い・少ないという状態では、内見予約自体が入りにくくなります。
管理会社の動きが鈍い場合の対処——変更前に試すべきこと
管理会社への不満がある場合でも、すぐに変更を決断するより、まず改善を求めることが現実的です。具体的には「内見件数の月次報告」「仲介会社へのAD設定の見直し検討」「ポータルサイト写真の更新」を書面（メール）で依頼し、2〜3か月の対応を見ることが推奨されます。
管理会社に改善依頼をした上で動きが変わらない場合は、管理会社変更を本格的に検討する段階です。変更の際は、新しい管理会社への引き継ぎがスムーズにできるよう、現行の契約書・入居者リスト・修繕履歴などの書類を整理しておくことが必要です。
管理会社変更で空室が改善するパターンとしないパターン
管理会社変更で空室が改善するのは、主に「募集活動の質・量に問題があった場合」です。具体的には、仲介会社へのアプローチ頻度・ポータルサイトの掲載内容・AD設定の戦略性・内見後のフォロー対応などに差がある場合、変更によって改善が見込めます。
一方、物件自体のスペックや立地に根本的な問題がある場合は、管理会社を変えても空室は改善しません。「どの管理会社でも同じ結論」になるのは、家賃設定が市場より高い・設備が周辺相場を大きく下回っている・立地の需要が低下している、といったケースです。管理会社変更を検討する前に、物件側の改善余地がないかを先に確認することが必要です。
管理会社の変更手順・費用・選び方アソークの空室対策支援事例
アソークは管理物件の入居率98.5%（2024年7月時点）を維持しています。この数字の背景には、空室が発生した際の初動の速さ・仲介会社との連携・条件変更の提案力があります。また、原則として退去日に原状回復工事の内容と金額を確定させ、最短翌日に工事に着手できる体制が、空室期間の短縮に直結しています。
事例①——自主管理から委託転換後、稼働率が95%から99〜100%に改善した事例
不動産賃貸業を営むEさん（マンション・事務所ビル・店舗・戸建 合計約200部屋）は、自主管理時代に稼働率95%前後で推移していました。「95%くらいはキープできていたので特に悪い数字とは思っていなかったが、それ以上を目指すのは運任せという感じだった」と話していたEさんが、アソークへの管理委託後に経験した変化は明確です。
すべての物件において、他の競合と常に比較して、募集条件を常に他より良く見えるよう試行錯誤してくれた結果、空いていた残りの部屋が、するするっと埋まり、ほどなく満室になりました（不動産賃貸業 Eさん）
物件の稼働率が99〜100%になりました（同）
現在は閲覧数・反響状況をリアルタイムで共有してもらいながら、条件変更の判断をオーナーが主体的に行える体制を構築しています。自主管理時代には届かなかった「常時満室」の状態が維持されている事例です。
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よくある質問
Q1. 空室が続いているのに家賃を下げたくない場合、何から手をつけるべきですか？
家賃を下げる前に、まず「なぜ決まらないか」の原因を特定することが先決です。内見後に断られているケースでは、設備や清掃状態・管理会社の対応が問題である場合があります。管理会社に「直近3か月の内見件数と辞退理由」を確認し、物件側の問題を数値で把握してから判断することを推奨します。費用をかけずにできる条件変更（礼金廃止・ペット可への転換）を先に試すのも有効です。
Q2. ペット可に転換したら修繕費が増えますか？
増えます。ただし、増加する修繕費用はペット敷金（家賃1〜2か月分の上乗せ）と契約特約で一定程度カバーできます。小型犬限定・ケージ飼育限定・退去時ルームクリーニング費用の入居者負担特約などの条件設計が重要です。ペット可への転換は「修繕費が増えるかどうか」より「修繕費をカバーできる契約設計ができるか」で判断することが必要です。
Q3. 宅配ボックスの設置費用の目安はいくらですか？
1ボックスのスタンドアロン型であれば10〜25万円が目安です。集合住宅向けの複数口タイプは戸数や仕様によって異なりますが、1戸あたり5〜15万円程度が相場です。設置工事費を含めても30万円前後でまかなえるケースが多く、空室1か月分の家賃損失と比較すると費用回収が早い設備の一つです。
Q4. 補助金を使いたいのですが、どこに相談すればよいですか？
補助金の種類によって申請窓口が異なります。先進的窓リノベ2026や住宅省エネ関連は、工事を担当する施工業者（登録事業者）が申請代行を行います。住宅セーフティネット制度は各都道府県の住宅部局が窓口です。子育て支援型共同住宅推進事業は国土交通省の指定申請窓口があります。まず管理会社または施工業者に「現在受付中の補助金で使えるものがあるか」と確認することが最短ルートです。
Q5. 管理会社を変えれば空室は改善しますか？
物件の募集活動・情報発信に問題がある場合は改善します。ただし、家賃設定が高すぎる・設備が競合物件より著しく劣っているといった物件側の問題がある場合は、管理会社を変えても改善しません。変更前に「現管理会社の何が問題か」を具体的に特定し、新しい管理会社がその点を改善できる体制を持っているかを確認することが必要です。
Q6. 築20年以上のアパートでも空室対策の効果は出ますか？
築年数が経っていても、設備を現行水準に更新し・入居条件を緩和することで、成約率を改善することは可能です。特に、ウォシュレット・宅配ボックス・無料Wi-Fiなどの「今どきの標準設備」を追加することで、築年数の古さを条件面でカバーできるケースはあります。ただし、外観の老朽化・耐震性への懸念・共用部の管理状態が悪い場合は、設備改善だけでは限界があるため、大規模修繕も視野に入れることが必要です。
Q7. フリーレントは空室対策として有効ですか？
フリーレントは家賃を下げずに初期費用を抑える手法として有効です。特に「礼金あり・敷金あり」という条件から「礼金なし・フリーレント1か月」に変えることで、初期費用への感度が高い入居候補者を取り込めます。ただし、フリーレントは「決め手」ではなく「後押し」の施策であり、物件自体に魅力がない場合は効果が薄いです。内見後の辞退理由が「他の物件と比べて条件が悪かった」である場合に、条件改善の一手段として活用することを推奨します。
Q8. DIY可の物件にするメリットはありますか？
DIY可物件の最大のメリットは入居期間が長くなりやすい点です。入居者が自分でお金と手間をかけて部屋をカスタムしているため、転居への心理的ハードルが高くなり、長期入居につながります。また、オーナーがリフォーム費用をかけずに物件の付加価値を高めてもらえるという側面もあります。ただし、工事の許容範囲・騒音対応・禁止事項を契約書に明記しないと退去時トラブルの原因になるため、ルール設定が必須です。
Q9. 空室対策に優先順位をつけるとしたら、何から始めるべきですか？
まず費用がかからない施策（条件緩和・管理会社への改善依頼）から着手し、次に小額の設備改善（ウォシュレット・インターホン交換等、5〜30万円）を実施し、最後に大規模リフォームや補助金を活用した改修を検討するという順が基本です。多くの場合、リフォーム前に「なぜ決まらないか」の原因特定と「条件見直し」だけで空室期間が短縮されるケースがあります。先に費用をかける前に、無料でできることを試し終えてから投資判断をすることが鉄則です。
Q10. 補助金申請はいつ行えばよいですか？
補助金は年度ごとに予算が設定されており、上限に達した時点で受付終了になります。先進的窓リノベ2026など人気の補助金制度は年度早々に予算が消化されるケースもあります。リフォームを予定している場合は、年度初め（4〜5月）に申請の準備を始めることが現実的です。また、申請から交付決定まで1〜2か月かかることを踏まえ、工事スケジュールに余裕を持たせることが必要です。
まとめ——空室対策は「原因の特定→低コスト施策→投資判断」の順で進める
空室対策で最も避けるべき失敗は「原因が分からないまま費用だけかける」ことです。この記事で整理した通り、空室の原因は大きく「物件スペックの問題」「入居条件の硬さ」「募集活動の質」の3つに分類されます。
まず管理会社に内見件数・辞退理由のフィードバックを確認し、物件側の問題か募集側の問題かを切り分けてください。物件側の問題であれば、費用をかけずにできる条件緩和から着手し、次にウォシュレット・宅配ボックスなどの小額設備改善を実施し、それでも解決しない場合に大規模リフォームや補助金活用を検討するという順が、費用対効果の観点から最も合理的です。
アソークでは、管理物件の入居率98.5%（2024年7月時点）を維持しながら、原状回復工事最短翌日着手・24時間365日対応という体制で空室期間の最小化に取り組んでいます。空室対策の方針決定・管理会社の評価・補助金活用の検討など、具体的なご相談はお気軽にお問い合わせください。