親から実家を相続したあと、「売却すべきか」「賃貸に出すべきか」「空き家のままにしておくべきか」で迷っていませんか。思い出があるからこそ簡単には手放せない一方で、固定資産税や維持費の負担、遠方での管理の不安から判断を先送りにしている方も多く見られます。

この記事では、相続した実家を賃貸経営として活用できるのかどうかを判断するための基準を整理し、実際に賃貸に出す場合の流れや管理会社の選び方までを解説します。空き家は保有しているだけでも税金や維持費が発生し、時間の経過とともに建物の劣化が進む可能性があります。現地に頻繁に通えない場合でも、進め方と選択肢を把握しておけば、負担を抑えながら賃貸経営を始めることは十分に可能です。

本記事では、公的に公表されている統計や制度の概要を踏まえながら一般的な傾向を説明していますが、実際の税額や賃貸需要、費用は物件の立地や状態によって異なります。最終的な判断にあたっては、現地の相場確認や専門家への相談もあわせて行うことが重要です。

この記事でわかること

本記事を読むことで、相続した実家を賃貸に出すべきか、それとも売却すべきかを判断するための考え方が整理できます。空き家のまま放置した場合に想定される税負担や管理リスクを理解したうえで、相続登記から入居者募集、契約締結までの流れを時系列で把握できます。

また、賃貸を始める際に想定しておきたい初期費用や毎月のランニングコストの考え方、家賃収入からどの程度の手残りが見込めるのかという収支の基本的な見方も確認できます。さらに、管理会社を比較する際のチェックポイントや、普通借家契約と定期借家契約の違いなど、賃貸経営を検討するうえで押さえておきたい重要事項も網羅しています。

 

相続した実家は賃貸に出すべき？判断基準を解説

相続した実家を賃貸経営に活用するかどうかは、感情面と経済面の両方から慎重に検討する必要があります。

売却してしまえば一度にまとまった資金が手に入りますが、一度手放した実家を取り戻すことはできません。一方で、賃貸に出せば家賃収入を得ながら所有権を維持できますが、空室リスクや管理の手間が発生します。どちらが正解ということはなく、あなた自身の状況や価値観に照らし合わせて判断することが大切です。

相続した実家は残すべき？売却すべき？

最初に考えるべきなのは、実家という建物や土地に対するあなた自身の思いです。親から受け継いだ資産を次の世代にも残したいという気持ちがあるなら、売却ではなく賃貸経営を選ぶ価値があります。

実家には幼少期の思い出や家族の歴史が詰まっています。そうした感情的な価値は金銭では測れないものです。また、将来的に自分自身や子供が住む可能性を残しておきたいという希望がある場合も、賃貸経営は有効な選択肢となります。

一方で、維持費の負担が重荷になっている場合や、相続人間で意見がまとまらない場合には、早めに売却して清算するほうが合理的なケースもあります。感情と経済のバランスを取りながら、自分にとって何が最も大切かを明確にしましょう。

結論として、実家を残したいという強い気持ちがあるかどうかが、賃貸経営を選ぶかどうかの出発点となります。

相続した実家に賃貸需要はある？調べ方を解説

実家を賃貸に出しても、入居者が見つからなければ収益は生まれません。そのため、実家があるエリアに賃貸需要があるかどうかを客観的に調査することが重要です。

賃貸需要を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで同じエリアの賃貸物件の掲載数や募集状況を確認するのが現実的です。掲載期間が長い物件が多い場合は、需要がやや弱い可能性があります。また、最寄り駅からの距離や周辺施設、人口動向なども需要に影響します。

公的統計では、地域によって空室率や稼働状況に差があることが示されていますが、具体的な数値はエリアごとに大きく異なります。全国平均や一部地域のデータだけで判断せず、必ず物件周辺の実勢情報を確認することが大切です。

賃貸需要の確認を行わずに経営を始めると、想定より空室が長引く可能性があります。事前の市場調査は欠かせません。

相続した実家の賃貸はいつから収益化できる？

賃貸経営は即座に利益が出るビジネスではありません。リフォーム工事や入居者募集に時間がかかるため、収益化までにはある程度の期間を見込む必要があります。

一般的に、相続登記の完了からリフォーム工事、入居者募集、賃貸借契約締結までには3か月から6か月程度かかるケースが多いです。その間は家賃収入がゼロの状態で固定資産税や維持費を負担し続けることになります。さらに、築年数が古い物件では大規模なリフォームが必要となり、初期投資の回収に数年以上を要することもあります。

短期間で資金が必要な状況にある場合や、長期的な視点で投資を考えられない場合には、賃貸経営よりも売却のほうが適しているかもしれません。一方で、老後の安定収入源として長期保有を前提に考えられるなら、賃貸経営のメリットは大きいといえます。

自分の資金状況とライフプランを照らし合わせ、収益化までの期間を現実的に許容できるかどうかを見極めることが判断の鍵となります。

相続した実家を空き家のまま放置するとどうなる？

相続した実家をどう活用するか決められないまま空き家として放置してしまうと、さまざまなリスクが発生します。

空き家問題は社会的にも深刻化しており、国や自治体もさまざまな対策を講じています。空き家を放置することで生じるデメリットを正しく理解し、早めの対応を心がけましょう。

空き家の固定資産税はいくら？維持費の目安

空き家であっても、所有している限り固定資産税や都市計画税の支払い義務は発生し続けます。これらの税金は毎年発生するため、長期間放置するほど累積的な負担が増えていきます。

固定資産税の額は物件の評価額によって異なりますが、一般的な戸建て住宅では年間10万円から30万円程度が目安です。これに加えて、建物の維持管理費として草刈りや清掃、防犯対策などの費用も必要になります。庭木の剪定や害虫駆除を業者に依頼すれば、年間で数万円から十数万円の出費となることも珍しくありません。

さらに、遠方に住んでいる場合は交通費もかかります。月に一度の見回りでも、往復の交通費と時間的コストを考えると負担は無視できません。これらの費用は何の収益も生まないまま流出し続けるお金であり、経済的な損失といえます。

空き家の維持費を家賃収入で相殺できれば、資産を保有しながら経済的負担を軽減することが可能になります。

特定空家に指定されると固定資産税はどうなる？

空き家を適切に管理せず放置し続けると、自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。特定空家に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が増える場合があります。

通常、住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置が設けられていますが、特定空家に該当するとその特例が外れることがあります。その結果、税負担が従来より大きくなるケースもあります。

空家等対策特別措置法により、倒壊の危険がある建物や衛生上問題のある建物などが対象となります。特定空家の件数は増加傾向にあるとされていますが、指定基準や運用は自治体ごとに異なります。

放置期間が長くなるほどリスクは高まるため、早めに活用方針を検討することが重要です。

空き家はどれくらいで老朽化する？資産価値への影響

人が住んでいない建物は、想像以上のスピードで老朽化が進みます。定期的な換気や通水が行われないことで、カビの発生や配管の劣化が加速し、建物全体の資産価値が急速に下落していきます。

木造住宅の場合、湿気がこもりやすい梅雨時期や冬場に結露が発生し、床下や壁内部に腐食が進行することがあります。また、シロアリの被害も空き家では発見が遅れがちで、気づいたときには大規模な修繕が必要になっているケースも少なくありません。

建物の状態が悪化すると、将来的に売却しようとしても買い手が見つかりにくくなります。仮に売却できたとしても、大幅な値引きを求められることが多いです。また、賃貸に出す場合でも、老朽化が進んだ状態からのリフォームは費用がかさみ、投資回収が困難になります。

早い段階で賃貸経営を開始し、入居者に住んでもらうことで建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持することができます。

相続した実家を賃貸に出す手順は？流れを解説

実家を賃貸に出すと決めたら、具体的な手続きを進めていく必要があります。ここでは、相続発生後から入居者との契約締結までの流れを順番に解説します。

全体の流れを把握しておくことで、各ステップで何をすべきかが明確になり、スムーズに賃貸経営を開始することができます。専門家のサポートを受けながら進めれば、初心者でも問題なく対応できます。

相続登記はいつまでに必要？義務化のポイント

賃貸経営を始める前に、まず相続登記を完了させる必要があります。相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。

2024年4月から相続登記が義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。この法改正により、これまで放置されてきた相続登記が急速に進むことが期待されています。

相続登記の手続きは、法務局に必要書類を提出して行います。主な必要書類としては、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、不動産の固定資産評価証明書などがあります。手続きは自分で行うこともできますが、書類の収集や作成に手間がかかるため、司法書士に依頼するケースが一般的です。

相続登記が完了していないと、賃貸借契約を締結する際に支障が生じるため、早めに手続きを進めましょう。

相続した実家の家賃相場はどう調べる？

相続登記と並行して、実家があるエリアの賃貸需要と家賃相場を調査します。適正な家賃設定は賃貸経営の成否を左右する重要な要素です。

家賃相場を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで同じエリア、同じ間取り、同じ築年数の物件の募集家賃を確認するのが効果的です。複数の物件を比較することで、おおよその相場感をつかむことができます。また、地元の不動産会社に直接問い合わせて、具体的なアドバイスをもらうのも有効な手段です。

賃貸需要については、最寄り駅の乗降客数、周辺の商業施設や学校の有無、人口動態なども参考になります。ファミリー向けの物件であれば、小学校や公園が近いことがプラス要因になりますし、単身者向けであれば駅からの距離やコンビニの有無が重視される傾向があります。

市場調査をしっかり行い、入居者が集まりやすい家賃設定をすることが、空室リスクを低減するための第一歩です。

実家を賃貸に出す前のリフォーム費用はいくら？

築年数が経過した実家を賃貸に出す場合、物件の状態に応じた修繕や設備更新が必要となることがあります。入居者に選ばれる物件にするためには、最低限の設備の機能維持と内装の整備が重要です。

リフォームの内容は物件ごとに異なりますが、水回り設備の交換や内装の張り替え、照明器具の更新などが検討対象となります。築年数が古い物件では、給湯器やエアコンなどの設備更新が必要になるケースもあります。

費用は工事内容や建物の状態によって大きく変わりますが、軽微な修繕であれば数十万円程度から、設備更新を含む改修では数百万円規模になる場合もあります。投資額と将来的な家賃収入のバランスを踏まえ、回収可能性を意識した計画を立てることが大切です。

工事を進める際は、内容や費用の妥当性を確認しながら、信頼できる事業者と相談のうえで進めるようにしましょう。

相続した実家の管理会社はどう選ぶ？

リフォーム工事と並行して、賃貸管理を任せる管理会社を選定します。管理会社は入居者募集から契約手続き、家賃回収、トラブル対応まで幅広い業務を担当するため、信頼できるパートナーを選ぶことが極めて重要です。

管理会社を選ぶ際のポイントとしては、管理戸数や実績、対応エリア、管理費用の料金体系、トラブル発生時の対応力などが挙げられます。特に遠方に住んでいるオーナーにとっては、緊急時にも迅速に対応してくれる体制が整っているかどうかが重要な判断基準となります。

管理契約には「委託管理契約」と「サブリース契約」の2種類があります。委託管理契約は管理業務のみを依頼する形態で、空室リスクはオーナーが負います。サブリース契約は管理会社が物件を一括で借り上げる形態で、空室の有無にかかわらず一定の家賃が保証されますが、その分手取り額は少なくなります。

自分の状況や希望に合った管理形態と管理会社を選び、長期的な信頼関係を築くことが賃貸経営成功の鍵となります。

入居者募集の流れは？賃貸借契約までの手順

リフォームが完了し、管理会社との契約が済んだら、いよいよ入居者の募集を開始します。管理会社が不動産ポータルサイトへの掲載や店頭での紹介を通じて入居希望者を集めます。

入居者募集の際には、物件の魅力を伝える写真撮影が重要です。明るく清潔感のある写真を多数掲載することで、問い合わせ件数が大きく変わります。また、ペット可や楽器可などの条件を設定することで、競合物件との差別化を図ることもできます。

入居希望者が見つかったら、入居審査を行います。審査では、勤務先や年収、連帯保証人の有無などを確認し、家賃の支払い能力を判断します。近年は家賃保証会社の利用が一般的になっており、保証会社の審査を通過すれば連帯保証人なしでも契約できるケースが増えています。

審査に通過した入居者と賃貸借契約を締結し、鍵の引き渡しをもって入居が完了します。ここまでの一連の流れは、管理会社がサポートしてくれるため、オーナーの負担は最小限に抑えられます。

相続した実家の賃貸経営はいくらかかる？費用と収支の目安

賃貸経営を始める前に、どのくらいの費用がかかり、どのくらいの収益が見込めるのかを把握しておくことが大切です。

収支計算を事前に行うことで、投資判断の精度が高まり、無理のない経営計画を立てることができます。ここでは、具体的な数字を交えながら費用と収益の目安を解説します。

実家を賃貸に出す初期費用はいくら？内訳を解説

賃貸経営を始めるにあたって発生する初期費用には、主にリフォーム費用、登記費用、火災保険料などがあります。物件の状態や規模によって金額は大きく変わりますが、一般的な目安を把握しておきましょう。

リフォーム費用は前述のとおり、軽微な修繕であれば50万円から100万円程度、中規模リフォームであれば200万円から300万円程度が相場です。また、相続登記を司法書士に依頼する場合の費用は5万円から10万円程度、火災保険料は戸建て住宅で年間1万円から3万円程度が目安となります。

さらに、入居者募集にかかる広告費として、家賃の0.5か月分から1か月分程度を管理会社に支払うケースがあります。これらを合計すると、最低でも100万円程度、リフォームの内容によっては300万円から500万円程度の初期投資が必要になることを想定しておくべきです。

初期費用を抑えたい場合は、必要最低限のリフォームに絞り、入居後の状況を見ながら追加投資を検討するという方法もあります。

賃貸経営の毎月の費用はいくらかかる？

賃貸経営では、管理費や修繕費、固定資産税などが継続的に発生します。

管理費は管理会社に支払う報酬で、家賃に対して一定割合を支払う「賃料比例型」が一般的です。割合は契約内容によって異なりますが、家賃の5％前後で設定されるケースが多く見られます。

たとえば家賃8万円の場合、管理費は月額4,000円程度が一つの目安になります。一方で、家賃額にかかわらず定額で管理を委託できるサービスもあり、条件によってはコストを抑えられる場合もあります。

修繕費は毎月一定額が発生するわけではありませんが、突発的な設備交換などに備えて余裕を持った資金計画が必要です。固定資産税も年払いですが、月額換算で考慮しておくことが重要です。

これらの費用を差し引いた金額が実質的な手残りとなります。

家賃収入の手残りはいくら？計算方法を解説

実際にどのくらいの手残りが期待できるのか、具体的なシミュレーションを行ってみましょう。ここでは、家賃8万円の戸建て物件を例に計算します。

年間の家賃収入は8万円かける12か月で96万円です。ここから管理費を家賃の5パーセントとすると年間4万8,000円、固定資産税を年間15万円、修繕積立として年間10万円を見込むと、合計の経費は約30万円となります。したがって、年間の手残り額は96万円から30万円を引いた66万円、月額に換算すると約5万5,000円となります。

ただし、これは満室を前提とした計算です。年間で1か月の空室が発生すれば家賃収入は88万円に減少し、手残りは58万円に下がります。また、大規模な修繕が発生した年は、手残りがマイナスになる可能性もあります。

初期投資の回収期間を計算する際は、年間の手残り額で初期投資額を割ることで算出できます。たとえば、初期投資が200万円、年間手残りが60万円であれば、回収期間は約3年4か月となります。長期的な視点で収支計画を立て、無理のない投資判断を行いましょう。

賃貸管理会社はどう選ぶ？失敗しないポイント

賃貸経営の成否は、管理会社の質に大きく左右されます。入居者募集からクレーム対応まで、日々の業務を任せるパートナーだからこそ、慎重に選ぶ必要があります。

特に遠方に住んでいるオーナーにとっては、現地対応を任せられる信頼性の高い管理会社を見つけることが、ストレスなく賃貸経営を続けるための必須条件です。

管理会社に依頼できる業務内容とは？

管理会社に依頼できる業務は多岐にわたります。主な業務内容を理解しておくことで、自分に必要なサービスを明確にし、適切な管理会社を選ぶことができます。

入居者募集業務では、物件写真の撮影、不動産ポータルサイトへの掲載、内見対応、入居審査、契約書の作成と締結などを行います。契約後は、家賃の集金と送金、滞納者への督促、更新手続き、退去時の立会いと原状回復工事の手配などが主な業務となります。

また、入居者からのクレーム対応も重要な業務です。設備の故障、騒音トラブル、近隣住民との問題など、さまざまな相談に対応します。24時間対応のコールセンターを設けている管理会社もあり、夜間や休日の緊急トラブルにも迅速に対応してもらえます。

すべての業務を自分で行うことも不可能ではありませんが、時間と労力を考えると、専門家に任せるほうが効率的です。

管理会社の管理費はいくら？料金体系の違い

管理会社の料金体系には、主に「賃料比例型」と「定額型」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った料金体系を選びましょう。

賃料比例型は、家賃収入の5パーセントから10パーセントを管理費として支払う形態です。家賃が高い物件ほど管理費も高くなるため、高額物件のオーナーにとっては負担が大きくなります。一方で、空室時は管理費が発生しないというメリットもあります。

定額型は、家賃の金額にかかわらず毎月一定額の管理費を支払う形態です。月額980円からという低価格でサービスを提供している会社もあり、管理コストを大幅に抑えることができます。特に家賃収入が高い物件では、定額型のほうが圧倒的にお得になるケースが多いです。

たとえば、家賃10万円の物件で賃料比例型（5パーセント）を選ぶと月額5,000円の管理費がかかりますが、定額型（月額980円）であれば年間で約4万8,000円の差が生まれます。長期的な収益を考えると、この差は無視できません。

信頼できる管理会社の見極め方は？

信頼できる管理会社を選ぶためには、いくつかのポイントを確認する必要があります。価格だけでなく、対応品質や実績も含めて総合的に判断しましょう。

まず、管理戸数と実績を確認します。管理戸数が多い会社は、それだけ多くのオーナーから信頼を得ている証拠です。また、対応エリアが自分の物件の所在地をカバーしているかどうかも重要なポイントです。

次に、対応のスピードと質を確認します。問い合わせに対するレスポンスの速さ、説明のわかりやすさ、担当者の知識レベルなどをチェックしましょう。初回の問い合わせ時の対応が遅い会社は、入居後のトラブル対応も遅い可能性があります。

口コミや評判も参考になりますが、すべてを鵜呑みにせず、複数の情報源から判断することが大切です。可能であれば、実際に契約しているオーナーの声を聞く機会を設けると、より具体的な情報を得ることができます。

最終的には、「この会社に任せれば安心だ」と思えるかどうかが重要です。長期的なパートナーとして信頼できる管理会社を選びましょう。

相続した実家を賃貸に出す際の注意点は？

賃貸経営を成功させるためには、契約形態の選択やリスク対策、相続人間での合意形成など、事前に押さえておくべき注意点があります。

これらの注意点を理解し、適切に対処することで、トラブルを未然に防ぎ、安定した賃貸経営を実現することができます。

普通借家契約と定期借家契約の違いは？

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。将来の活用方針を踏まえて、適切な契約形態を選択することが重要です。

普通借家契約は、契約期間の満了後も入居者が希望すれば更新される契約形態です。正当な事由がない限りオーナー側から契約を解除することは難しく、入居者保護の観点から借主に有利な契約といえます。長期間安定した入居者を確保したい場合に適しています。

定期借家契約は、契約期間の満了とともに確実に契約が終了する契約形態です。契約の更新はなく、再契約するかどうかはオーナーが決めることができます。将来的に自分や家族が住む可能性がある場合や、建て替えを予定している場合には定期借家契約が適しています。

ただし、定期借家契約は普通借家契約に比べて入居者が見つかりにくい傾向があります。契約期間が短いほど敬遠されやすいため、家賃を相場より下げて募集するケースも少なくありません。メリットとデメリットを比較検討したうえで、自分の状況に合った契約形態を選びましょう。

関連記事：定期借家契約のデメリットと判断基準｜オーナーが知るべきリスクと活用の分かれ目

空室や家賃滞納のリスク対策は？

賃貸経営において最も注意すべきリスクは、空室と家賃滞納です。これらのリスクを最小限に抑えるための対策を講じておくことが、安定した経営につながります。

空室リスクへの対策としては、まず適正な家賃設定が基本です。相場より高い家賃を設定すると入居者が見つかりにくくなり、空室期間が長引くことで結果的に収益が減少します。また、物件の魅力を高めるための設備投資や、ペット可などの条件緩和も有効な対策です。

家賃滞納への対策としては、入居審査の徹底と家賃保証会社の利用が効果的です。家賃保証会社を利用すれば、万が一入居者が滞納した場合でも保証会社が立て替えて支払ってくれるため、オーナーの収入は安定します。保証料は入居者負担のケースが多いため、オーナーの金銭的負担はありません。

日頃から管理会社と密に連携し、入居者の状況を把握しておくことも大切です。滞納の兆候を早期に発見し、迅速に対応することで、被害を最小限に抑えることができます。

相続人が複数いる場合どうする？合意形成のポイント

相続した実家を賃貸に出す場合、相続人が複数いるときは全員の合意を得る必要があります。合意形成がうまくいかないと、賃貸経営を始められないばかりか、親族間の関係悪化につながる恐れもあります。

まず、実家の活用方針について相続人全員で話し合いの場を設けましょう。売却したい人、賃貸に出したい人、そのまま残しておきたい人など、それぞれの希望や考えを共有することが第一歩です。感情的にならず、客観的なデータをもとに議論することで、建設的な話し合いができます。

賃貸経営を行う場合、家賃収入の分配方法や経費の負担割合についても事前に取り決めておく必要があります。口約束ではなく、書面で合意内容を残しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

相続人間で意見がまとまらない場合は、弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することも検討しましょう。第三者の客観的な意見を取り入れることで、円満な合意形成につながることがあります。

まとめ

相続した実家を賃貸経営に活用するかどうかは、感情面と経済面の両方を考慮して判断する必要があります。賃貸需要が見込めるエリアであれば、家賃収入を得ながら資産を維持するという選択肢も現実的です。

空き家のまま放置すると、税負担や建物の劣化といったリスクが高まります。相続登記や家賃相場の確認、必要なリフォームを行い、無理のない収支計画を立てることが重要です。

特に管理会社の選定は、長期的な収支に大きく影響します。管理費を抑えたい場合は、賃料比例型だけでなく定額型の管理サービスも比較してみるとよいでしょう。当社でも戸建て・アパート・マンションに対応した定額管理プランをご用意していますので、詳細はサービスページをご確認ください。